Eine Eigentumswohnung für 10.000 oder 15.000 Euro kaufen – ist das in Deutschland wirklich möglich?

Ja, solche Angebote können tatsächlich auftauchen. Auf Immobilienportalen finden sich teilweise Wohnungen zu ungewöhnlich niedrigen Preisen. Allerdings bedeutet ein Kaufpreis von 10.000 oder 15.000 Euro nicht automatisch, dass man eine normale, bezugsfertige Wohnung für diesen Betrag bekommt.

Hinter einem extrem niedrigen Preis können beispielsweise ein hoher Renovierungsbedarf, ein bestehendes Wohnrecht, Nießbrauch, eine Vermietung, Sanierungsstau oder andere Besonderheiten stecken.

Trotzdem kann die Suche nach solchen Immobilien interessant sein.

Denn wer eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert kauft und sie langfristig selbst nutzt oder vermietet, kann möglicherweise erhebliches Vermögen aufbauen.

Dieser Artikel zeigt deshalb ein Schritt-für-Schritt-System, mit dem du solche Angebote finden, prüfen und mit den langfristigen Kosten einer Mietwohnung vergleichen kannst.

1. Zuerst das eigene Budget festlegen

Bevor du mit der Immobiliensuche beginnst, solltest du festlegen, wie viel Geld du insgesamt einsetzen kannst.

Ein häufiger Fehler besteht darin, ausschließlich auf den Kaufpreis zu schauen.

Beispiel:

Kaufpreis: 15.000 €

Das bedeutet nicht automatisch, dass du nur 15.000 € benötigst.

Zusätzlich können entstehen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• eventuell Maklerkosten
• Renovierungskosten
• Modernisierung
• Hausgeld
• Sonderumlagen
• Instandhaltung

Deshalb solltest du immer mit einem Gesamtbudget arbeiten.

Beispielsweise:

Gesamtbudget: 30.000 €

Dann könnte die Strategie lauten:

Ich suche eine Wohnung für maximal 15.000 bis 20.000 €, damit noch ausreichend Geld für Nebenkosten und notwendige Renovierungen vorhanden ist.

2. Auf welchen Portalen kann man suchen?

Wer günstige Eigentumswohnungen finden möchte, sollte mehrere Portale gleichzeitig verwenden.

Kleinanzeigen

Kleinanzeigen – Eigentumswohnungen kaufen

Kleinanzeigen ist besonders interessant, weil dort sowohl private als auch gewerbliche Anbieter inserieren. Die Suche lässt sich unter anderem nach Preis, Wohnfläche, Zimmerzahl und weiteren Eigenschaften filtern.

Für die Schnäppchen-Suche kannst du beispielsweise nach folgenden Begriffen suchen:

• Eigentumswohnung
• Wohnung kaufen
• Wohnung bis 10.000 €
• Wohnung bis 15.000 €
• Wohnung bis 20.000 €
• renovierungsbedürftige Wohnung
• Wohnung von privat
• Kapitalanlage Wohnung

Ein großer Vorteil: Bei Kleinanzeigen kann man die Suche speichern und sich über neue Anzeigen informieren lassen.

3. ImmoScout24

ImmoScout24 – Eigentumswohnungen kaufen

ImmoScout24 gehört zu den großen deutschen Immobilienportalen.

Auch hier kannst du den maximalen Kaufpreis festlegen und nach bestimmten Regionen suchen.

Für die Schnäppchenstrategie:

Wohnung kaufen → Preis bis 15.000 € → Region auswählen

Anschließend kannst du beispielsweise den Preis erhöhen:

15.000 € → 20.000 € → 25.000 € → 30.000 €

ImmoScout24 bietet außerdem die Möglichkeit, Suchaufträge zu speichern.

4. immowelt

immowelt – Wohnungen kaufen

Auch immowelt sollte zur regelmäßigen Suche gehören.

Das Portal bietet verschiedene Filter, unter anderem für:

• Kaufpreis
• Wohnfläche
• Zimmer
• Wohnungstyp
• Lage
• provisionsfreie Wohnungen
• renovierungsbedürftige Wohnungen
• Wohnungen von privat

Damit kann man die Suche gezielt auf günstige Immobilien konzentrieren.

5. Zwangsversteigerungen nicht vergessen

Eine weitere Möglichkeit sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen.

Das offizielle Portal der deutschen Justiz ist:

ZVG-Portal der Justiz

Hier werden Zwangsversteigerungstermine veröffentlicht.

Das kann für Schnäppchenjäger interessant sein.

Aber Vorsicht:

Eine Zwangsversteigerung ist nicht automatisch eine günstige Immobilie.

Vor einer Teilnahme müssen beispielsweise Verkehrswertgutachten, bestehende Rechte und die konkreten Versteigerungsbedingungen geprüft werden.

6. Nicht nur nach 10.000-Euro-Wohnungen suchen

Das klingt zunächst überraschend.

Wenn dein Ziel ein echtes Immobilienschnäppchen ist, solltest du nicht ausschließlich nach Wohnungen für 10.000 € suchen.

Suche beispielsweise in vier Kategorien:

bis 10.000 €

bis 15.000 €

bis 20.000 €

bis 30.000 €

Warum?

Eine Wohnung für 25.000 € kann wirtschaftlich wesentlich interessanter sein als eine Wohnung für 10.000 €, wenn die 10.000-Euro-Wohnung beispielsweise 30.000 € Renovierung benötigt.

7. Regionen systematisch durchsuchen

Deutschland ist kein einheitlicher Immobilienmarkt.

Eine Wohnung für 20.000 € kann in einer Region extrem günstig sein, während sie in einer anderen Region vielleicht gar nicht besonders außergewöhnlich ist.

Deshalb solltest du einzelne Regionen miteinander vergleichen.

Beispielsweise:

• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen
• Brandenburg
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz

Besonders interessant können kleinere Städte und Gemeinden sein.

8. Suchbegriffe variieren

Ein professioneller Schnäppchenjäger verwendet nicht nur einen Suchbegriff.

Probiere beispielsweise:

„Eigentumswohnung“

„Wohnung kaufen“

„Wohnung günstig“

„Wohnung bis 15.000“

„renovierungsbedürftige Wohnung“

„Wohnung von privat“

„Kapitalanlage Wohnung“

„Sanierungsobjekt Wohnung“

„Wohnung Zwangsversteigerung“

Auch unterschiedliche Schreibweisen können zu anderen Ergebnissen führen.

9. Jetzt kommt der wichtigste Schritt: Warum ist die Wohnung so billig?

Wenn du eine Wohnung für 12.000 € findest, solltest du nicht denken:

„Super, kaufen!“

Sondern:

„Warum kostet diese Wohnung nur 12.000 €?“

Das ist die wichtigste Frage des gesamten Systems.

10. Wohnrecht und Nießbrauch überprüfen

Ein extrem niedriger Kaufpreis kann damit zusammenhängen, dass eine andere Person Rechte an der Immobilie besitzt.

Zum Beispiel:

Wohnrecht

oder

Nießbrauch

Das kann bedeuten, dass du zwar Eigentümer wirst, die Wohnung aber nicht einfach selbst nutzen kannst.

Bei einem Nießbrauch können die Rechte der berechtigten Person besonders weitgehend sein.

Deshalb muss die rechtliche Situation unbedingt geprüft werden.

11. Ist die Wohnung vermietet?

Eine vermietete Wohnung kann interessant sein, wenn du eine Kapitalanlage suchst.

Wenn du dagegen selbst einziehen möchtest, musst du genauer prüfen, welche Möglichkeiten bestehen.

Frage deshalb:

Ist die Wohnung leer oder vermietet?

Wie hoch ist die aktuelle Miete?

Seit wann besteht das Mietverhältnis?

Welche Besonderheiten enthält der Mietvertrag?

12. Zustand der Wohnung prüfen

Eine Wohnung für 15.000 € kann beispielsweise deshalb so günstig sein, weil sie stark renovierungsbedürftig ist.

Prüfe:

• Elektrik
• Heizung
• Fenster
• Badezimmer
• Küche
• Böden
• Wände
• Decken
• Feuchtigkeit
• Schimmel

Aber auch das Gebäude selbst muss untersucht werden.

13. Das gesamte Gebäude prüfen

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur deine Wohnung.

Du bist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Deshalb können beispielsweise folgende Probleme wichtig sein:

• kaputtes Dach
• alte Heizungsanlage
• Sanierungsbedarf an der Fassade
• defekter Aufzug
• schlechte Instandhaltungsrücklage
• geplante Sonderumlage

Eine billige Wohnung in einem stark sanierungsbedürftigen Gebäude kann am Ende sehr teuer werden.

14. Hausgeld und Rücklagen prüfen

Frage nach:

Wie hoch ist das monatliche Hausgeld?

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Sind Sonderumlagen geplant?

Welche größeren Sanierungen stehen an?

Diese Informationen können den tatsächlichen Wert der Wohnung erheblich verändern.

15. Die wichtigen Unterlagen verlangen

Vor einer Kaufentscheidung solltest du möglichst wichtige Unterlagen prüfen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Gerade die Protokolle der Eigentümerversammlungen können sehr interessant sein.

Dort können beispielsweise geplante Sanierungen oder Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft erwähnt werden.

16. Grundbuch und Rechte Dritter prüfen

Ein Kaufinteressent sollte nicht nur die Anzeige lesen.

Entscheidend ist die rechtliche Situation der Immobilie.

Hier können beispielsweise eingetragene Rechte eine Rolle spielen:

• Grundschuld
• Wohnrecht
• Nießbrauch
• Dienstbarkeit

Bei einem ernsthaften Kauf sollte die rechtliche Prüfung über den Notar und gegebenenfalls mit fachkundiger Unterstützung erfolgen.

17. Wohnung persönlich besichtigen

Eine Wohnung für 10.000 oder 15.000 € sollte man möglichst nicht kaufen, ohne sie vorher gesehen zu haben.

Bei der Besichtigung solltest du nicht nur auf die Wohnung schauen.

Sieh dir auch an:

Treppenhaus

Dach

Fassade

Keller

Heizung

Umgebung

Nachbargebäude

Parkmöglichkeiten

Verkehrsanbindung

Eine günstige Wohnung in einer schlechten Lage kann langfristig schwierig zu verkaufen oder zu vermieten sein.

18. Kaufpreis pro Quadratmeter berechnen

Der Gesamtpreis allein sagt wenig aus.

Beispiel:

Wohnung A:

15.000 € / 30 m² = 500 €/m²

Wohnung B:

25.000 € / 100 m² = 250 €/m²

Obwohl Wohnung B 10.000 € mehr kostet, ist ihr Quadratmeterpreis nur halb so hoch.

Deshalb solltest du immer vergleichen:

Kaufpreis ÷ Wohnfläche = Kaufpreis pro Quadratmeter

19. Jetzt die tatsächlichen Gesamtkosten berechnen

Beispiel:

Die Zahlen sind nur eine Beispielrechnung.

Aber sie zeigen ein wichtiges Prinzip:

Eine Wohnung für 15.000 € kann einen tatsächlichen Kapitalbedarf von 30.000 € haben.

20. Jetzt kommt der Vergleich mit der Miete

Und hier wird die Sache besonders interessant.

Nehmen wir an, eine vergleichbare Mietwohnung kostet:

400 € Kaltmiete pro Monat

Das sind:

4.800 € pro Jahr.

Über 10 Jahre:

48.000 €

Über 20 Jahre:

96.000 €

Über 30 Jahre:

144.000 €

Das ist allerdings eine vereinfachte Rechnung ohne Mietsteigerungen.

21. Was passiert bei steigenden Mieten?

Nehmen wir zusätzlich eine durchschnittliche Mietsteigerung von nur 2 % pro Jahr an.

Dann ergibt sich über 30 Jahre nicht mehr eine Summe von 144.000 €, sondern ungefähr:

193.000 €

an gesamten Kaltmietzahlungen.

Das ist eine Modellrechnung. Die tatsächliche Mietentwicklung kann niedriger oder höher ausfallen.

Aber sie zeigt, warum die langfristige Perspektive beim Immobilienkauf wichtig ist.

22. Aber auch Eigentümer haben laufende Kosten

Jetzt kommt die andere Seite.

Der Eigentümer hat ebenfalls Kosten.

Zum Beispiel:

• Hausgeld
• Instandhaltung
• Reparaturen
• Grundsteuer
• Versicherungen
• Sonderumlagen
• eventuell Finanzierungskosten

Deshalb wäre es falsch zu sagen:

„400 € Miete × 30 Jahre = 144.000 € gespart.“

Das ist zu einfach.

Richtiger ist:

Mietkosten minus Eigentümerkosten = möglicher finanzieller Vorteil des Eigentums.

23. Der entscheidende Unterschied nach 30 Jahren

Nehmen wir unser Beispiel:

Der Käufer investiert insgesamt:

30.000 €

Der Mieter bezahlt über einen langen Zeitraum möglicherweise weit über:

100.000 €

an Kaltmiete.

Aber der Käufer besitzt nach 30 Jahren möglicherweise weiterhin die Wohnung.

Nehmen wir rein beispielhaft an, die Immobilie ist dann:

50.000 € wert.

Dann besitzt der Käufer einen Vermögenswert.

Der Mieter besitzt die gemietete Wohnung dagegen nicht.

Genau deshalb kann Eigentum langfristig beim Vermögensaufbau interessant sein.

24. Ein wichtiger Punkt: Opportunitätskosten

Es gibt aber noch einen Punkt, der bei solchen Vergleichen oft vergessen wird.

Wenn du 30.000 € für eine Wohnung bezahlst, kannst du dieses Geld nicht gleichzeitig anderweitig investieren.

Ein fairer Vergleich müsste deshalb auch berücksichtigen, was mit dem Geld passiert wäre, wenn du weiterhin zur Miete wohnen und das Kapital beispielsweise investieren würdest.

Deshalb ist die Frage:

Kaufen oder Mieten?

nicht pauschal zu beantworten.

Es hängt unter anderem ab von:

• Kaufpreis
• Miete
• Mietsteigerungen
• Immobilienwertentwicklung
• Instandhaltung
• Finanzierung
• Eigenkapital
• Anlagealternative
• Haltedauer
• Standort

25. So findest du heraus, ob Kaufen wirklich günstiger ist

Erstelle für jedes interessante Objekt eine einfache Tabelle.

Damit erhältst du eine wesentlich realistischere Entscheidungshilfe.

26. Ein einfaches Beispiel über 30 Jahre

Angenommen:

Gesamtkapital für Kauf und Renovierung: 30.000 €

und eine vergleichbare Mietwohnung kostet zunächst:

400 € Kaltmiete monatlich.

Bei gleichbleibender Miete wären das:

144.000 € in 30 Jahren.

Bei durchschnittlich 2 % jährlicher Steigerung wären es in dieser Modellrechnung ungefähr:

193.000 €.

Dem Käufer gehört nach 30 Jahren dagegen weiterhin die Immobilie – vorausgesetzt, es bestehen keine Schulden mehr und die Wohnung ist noch vorhanden.

Natürlich hat der Eigentümer während dieser Zeit ebenfalls Geld für Instandhaltung und andere Kosten ausgegeben.

Deshalb muss die konkrete Immobilie individuell berechnet werden.

27. Wann kann eine 10.000-Euro-Wohnung besonders interessant sein?

Besonders interessant kann ein Objekt sein, wenn mehrere Faktoren gleichzeitig stimmen:

niedriger Kaufpreis

vernünftige Lage

überschaubarer Renovierungsbedarf

niedriges Hausgeld

keine großen Sonderumlagen

keine problematischen Rechte Dritter

realistische Vermietbarkeit

langfristige Nachfrage

Dann kann aus einem kleinen Immobilienkauf möglicherweise ein interessanter Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau werden.

28. Wann sollte man besser die Finger davon lassen?

Nicht jedes günstige Angebot ist ein Schnäppchen.

Besondere Vorsicht ist angebracht bei:

❌ unbekannten hohen Schulden

❌ unklarer Eigentumssituation

❌ Wohnrecht/Nießbrauch ohne genaue Prüfung

❌ extremem Sanierungsstau

❌ hohen Sonderumlagen

❌ sehr hohen laufenden Kosten

❌ fehlenden Unterlagen

❌ Verkäufer verlangt Geld vor der Besichtigung

❌ Verkäufer setzt dich unter Zeitdruck

❌ unrealistisch niedriger Preis ohne nachvollziehbaren Grund

29. Das komplette Schnäppchen-System

Wer regelmäßig günstige Wohnungen finden möchte, kann nach diesem System vorgehen:

Phase 1 – Suchen

Kleinanzeigen + ImmoScout24 + immowelt + Zwangsversteigerungen.

Phase 2 – Filtern

Kaufpreis:

10.000 € → 15.000 € → 20.000 € → 30.000 €

Phase 3 – Region analysieren

Kaufpreise und Mieten der jeweiligen Stadt vergleichen.

Phase 4 – Angebot prüfen

Warum ist die Wohnung so günstig?

Phase 5 – Unterlagen

Hausgeld, Rücklagen, Teilungserklärung, Protokolle und rechtliche Situation prüfen.

Phase 6 – Besichtigung

Wohnung und gesamtes Gebäude ansehen.

Phase 7 – Rechnen

Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung + laufende Kosten.

Phase 8 – Marktwert

Ähnliche Wohnungen vergleichen.

Phase 9 – Miete vergleichen

Was würde eine vergleichbare Wohnung kosten?

Phase 10 – Langfristig rechnen

10 Jahre

20 Jahre

30 Jahre

Phase 11 – Entscheidung

Erst wenn Preis, Zustand, Lage und langfristige Rechnung zusammenpassen, kommt der Kauf infrage.

30. Die wichtigste Regel

Eine Wohnung für 10.000 € ist nicht automatisch ein Schnäppchen.

Eine Wohnung für 30.000 € ist nicht automatisch teuer.

Entscheidend ist:

Was bekomme ich für mein gesamtes eingesetztes Geld?

Deshalb sollte ein echter Immobilien-Schnäppchenjäger nicht einfach nach dem niedrigsten Preis suchen.

Er sucht nach:

niedrigem Preis + guter Lage + überschaubaren Kosten + vernünftigem Zustand + langfristigem Wert.

Fazit

Günstige Eigentumswohnungen gibt es tatsächlich.

Wer systematisch sucht, kann auf Kleinanzeigen, ImmoScout24, immowelt und bei Zwangsversteigerungen interessante Angebote finden. Die Portale bieten umfangreiche Such- und Filtermöglichkeiten; Kleinanzeigen ermöglicht beispielsweise auch gespeicherte Suchen.

Der entscheidende Punkt ist aber nicht, eine Wohnung für möglichst wenig Geld zu finden.

Der entscheidende Punkt ist, eine Immobilie zu finden, deren Gesamtpreis im Verhältnis zu ihrem tatsächlichen Wert attraktiv ist.

Und genau hier kann der langfristige Vergleich mit der Miete interessant werden.

Wer 20 oder 30 Jahre lang Miete bezahlt, besitzt am Ende normalerweise keine Wohnung.

Wer dagegen eine vernünftig ausgewählte Immobilie kauft und langfristig hält, kann am Ende nicht nur Wohnkosten gespart haben, sondern auch einen Vermögenswert besitzen.

Deshalb lautet die Strategie:

Suchen → Prüfen → Besichtigen → Rechnen → Mit der Miete vergleichen → langfristig denken → erst dann kaufen.

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